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海南陈霞

弹出

“司法拍卖房”是否受限购政策调整

栏目:购房知识日期:2021-10-17 18:08:12 浏览量(

[摘要]  前不久,一份《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》在网络上流传,引起广泛关注。  通知中明确因

  前不久,一份《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》在网络上流传,引起广泛关注。

  通知中明确“因司法拍卖取得不动产的,按住房XG政策执行,购房者需具有购房资格;同时,取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续,司法拍卖的成交确认时间在通知执行日之前的,不执行住房限制转让政策”。

  通知的抬头是“南京市房地产市场综合执法办公室”,发文时间是6月7日。

  有意思的是,网上流传了另一份文件——《关于司法拍卖涉住房XG政策有关问题的通知》,该通知内容显示,这是今年5月31日江苏省高级人民法院(以下简称“江苏高院”)在江苏法院系统内部下发的文件。

  该文件表达的内容恰恰与“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知内容相反,两者时间间隔是一周。

  近年来,全国各大城市针对房地产市场推出各项XG政策,“司法拍卖房”是否受XG政策调整,引起社会关注。

 房管部门和法院“掐架”

  中国青年报·中青在线记者看到,江苏高院的文件专门提到,近日,个别地方出台文件,要求司法拍卖也要适用住房XG政策,一些法院执行局机械套用,不经请示上级法院,在拍卖公告中作司法拍卖房产也适用住房XG政策的特别提示,严重影响了司法拍卖成交率及司法财产处置工作。

  这份文件的观点是,司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为。个别地方出台的房产XG政策,主要目的是调整市场自主交易行为,而基于公权力行使的司法拍卖具有强制性,只受法律约束,不受地方性房产XG政策的影响。

  文件还要求各级法院在司法拍卖中严禁出现司法拍卖适用房产XG政策的说明或特别提示,在竞买人咨询或现场看样时应当作出司法拍卖房产不受XG政策影响的肯定性答复,鼓励竞买人积极参与竞买,消除后顾之忧。

  日前,江苏某地中级人民法院向中国青年报·中青在线记者证实,收到了这份内部文件。对于为何出台这份内部文件,江苏高院未予以回复。

  中国青年报·中青在线记者看到,江苏高院这份内部文件的依据是,司法拍卖成交或者裁定以物*债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或*债裁定送达买受人或者接受*债物的债权人时转移,不动产登记仅为协助执行行为,并不会对物权变动产生影响。

  这份内部文件还指出,执行法院在司法拍卖成交或裁定以物*债后,应向不动产登记部门提供执行裁定书和协助执行通知书,不动产登记部门应当依法办理登记,拒不协助办理登记手续的,依法采取强制执行措施。

  针对江苏高院的“内部文件”,“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知显得“火药味十足”。

  中国青年报·中青在线记者并未在相关网站查询到该通知的相关信息,南京市房地产市场综合执法办公室的工作人员说,这是内部文件,没有公开。

  公开资料显示,2016年10月8日,为应对房地产市场调控,南京市政府房管局成立内设机构——南京市房地产市场综合执法办公室,办公室设在市房产局,市房产局长任办公室主任,建委、物价局、国土局都有副局长担任副主任。

  中国青年报·中青在线记者注意到,该办公室的这份通知发送给南京市中级人民法院、南京市国土局、南京市司法局,各成员单位,各区房地产市场综合执法办公室,并规定从6月10日开始执行。

 要求“司法拍卖房”XG是否有法律依据

  关于“司法拍卖房”,目前多数城市的做法是遵守法律规定,不予XG。如西安在2017年6月28日出台的房地产市场调控政策中明确提出,通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房,以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制。

  2016年11月10日,杭州住建局官网也明确答复“司法拍卖住房不在XG范围内”。

  但是,北京、广州、深圳、厦门、南京等10多个城市要求“司法拍卖房”XG。

  今年4月27日,北京多部门开会后决定,法院在公开发布的拍卖公告中应明确,竞拍方为自然人的,其家庭或个人应符合本市XG政策,否则将不予办理产权登记手续。

  司法拍卖,即法院在民事案件强制执行程序中,按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产,以清偿债权人债权。

  物权法规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

  民事诉讼法规定,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定,拍卖成交或者依法定程序裁定以物*债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者*债裁定送达买受人或者接受*债物的债权人时转移。

  根据上述法律规定或司法解释,司法拍卖房屋所有权自法院裁定送达买家时转移,不受XG政策影响,产权过户协助执行单位必须配合办理相关手续。

  无论是物权法规定,还是最高法对民诉法的司法解释,都对这种特殊的物权变动形式进行了明确规定,在现行法律规定上也毫无争议。

  “法院是有道理的”

  “这是因为法院和行政部门实施上有不一致的地方。”北京市律师协会副会长邱宝昌说,法院是依据拍卖法来执行。拍卖法规定:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。司法拍卖要让债权人的利益最大化。拍卖是一种执行程序,要的是价值获得最大化,价高者得。“如果是XG的话,不是价高就能得到,这就是不一致的地方”。

  “XG是政策,不是法律,是一种临时性措施。”邱宝昌解释,从调控角度来说,政府为了平衡房价,作出适当的行政行为是可以理解的,但要注意这种政策的法律依据是否充分。

  “从大的法律方面来讲,法院是有道理的,有法律依据的。”邱宝昌说。

  清华大学法学院教授王亚新认为,对这两种说法不能简单地判定哪个对、哪个错,也不能说政府和法院在“打架”,应该讨论的是要走什么程序解决问题。

  王亚新说,地方政策出台有其考虑,对此应该给予理解。地方政府有权制定政策,这在他们的权限范围内,“但发一个文件就把全国性法律给*消了,这肯定不行”。

  王亚新建议,如果有人通过司法拍卖购买房屋,办不了产权证,他可以去法院提起行政诉讼,再由法院来判决,究竟是否要服从XG。司法拍卖究竟属于哪种性质,与一般市场上自由买卖是否等同,这个要根据具体案件、具体证据来具体分析,不能一刀切。“要按法律程序一样一样来解决,依法办事”。

  对于社会上一些人利用司法拍卖“钻空子”,王亚新说,这就需要作调查,比如南京每年究竟有多少“司法拍卖房”,占交易总量的多少,“通过这种办法来衡量,再作决策”。

  王亚新认为,“司法拍卖房”的数量其实是很有限的,不会构成对XG政策大面积的突破。有人通过法院拍卖让相关资产解冻,再次发挥作用,这没有妨碍公共秩序。

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