[摘要]XG限价限售等政策主导楼市调控的阶段已过，未来半年到一年，货币、房贷、资金面将成楼市降温主导性因素，这意味着提升房贷利率是大概率事
XG限价限售等政策主导楼市调控的阶段已过，未来半年到一年，货币、房贷、资金面将成楼市降温主导性因素，这意味着提升房贷利率是大概率事件。
北京房贷利率又调整了，这一次，央行也表态了。
据媒体20日报道，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，这是今年以来北京房贷利率第六次调整。调整后，首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流。此外，上海、深圳、南京等地区商业银行也陆续提高首套房贷利率水平。央行称其“符合政策要求和导向”，并“积极支持”。
事实上，北京等地上调正常房贷利率，进一步显示政府对房地产市场的基本态度——“房子是用来住的”，任何炒作房地产，将不受政策鼓励。
房贷利率变化背后，是楼市调控和货币、信贷政策共同作用的结果。首套房贷利率上调不仅是楼市调控组合拳中的重要一环，更预示了限售限价XG等政策主导调控阶段已过，未来半年和一年，货币、房贷、资金面将成为热点城市楼市降温的主导性因素。
房贷盈利压力迫使利率上调
商业银行为何要上调房贷利率？在社会无风险利率不断上升的背景下，商业银行资金压力和房贷盈利压力凸显，迫使商业银行提高利率。数据显示，目前全国超八成银行无首套房利率优惠，超过32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05至1.2倍不等。
为争抢紧缺房贷额度，争取尽快放款，有些新盘开发商会主动要求合作银行上调房贷利率；银行为了获利当然愿意接受更高利率，尤其是基准上浮后，这些楼盘的购房者就能优先得到放款；而有刚性购房需求的人，也被迫接受了这个条件。
此轮房贷利率上升，与2012年9月份至2014年三季度的上升颇为接近——二者都存在楼市调控和资金流动性因素，房贷利率调整与楼市调控政策相伴而行，共同构成了一套组合拳，对房价和房屋成交面积产生影响。
2012年9月到2014年4月，房贷利率持续上升19个月，当上浮达到基准利率0.58个百分点时，房价出现了下跌。考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度，以及当前一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，已全面超过2011年和2014年，预计热点城市楼市将延续降温趋势。
限售XG阶段结束，资金面调控将成主导
近十年数据显示，不论是房价，还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关。9月18日，国家统计局发布了70城房价数据显示，15个重点城市房价环比下降或持平，上涨格局已然不再。
当然，房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，也将直接影响其购房贷款的积极性，降低购房杠杆率。全国居民购房杠杆率从2016年四季度刷新醉高纸，达到46.4%后，2017年二季度回落至43.9%。随着房地产信贷趋紧，全国个人购房杠杆已步入下行通道，随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落。
目前，已有多个信号显示国内房地产市场大势已去。9月1日，有媒体统计，在披露了touzi性房产情况的1494家上市公司中，77.8%的上市公司在抛售“touzi性房产”。上市公司突然大举卖房子不外乎两个原因：一是随着国家不断出台房地产调控政策，相当一批上市公司认为房地产touzi价纸在下降。二是上市公司有市纸维护的需要，卖掉或者转出低效率资产，可以提高净资产收益率等重要财务指标，还可以让公司轻资产化。
另一方面，央行研究局局长徐忠日前撰文指出，房地产不宜再作为宏观调控工具来使用。建议“一些热点城市率先推出房地产税试点”，“可考虑在宏观审慎评估体系(MPA)中增加房地产广义信贷的偏离度指标，从信贷增速方面抑制房价大幅波动”。
种种信息表明，国内房地产市场已进入新阶段——不再是touzi重点、产业重点、信贷重点，房地产企业的业绩或将遭遇严冬，金融资源也可能不断流出房地产市场。
全局之下，房贷收缩很可能成为楼市调整“拐点”到来的导火索。
房贷利率提升或还将继续
在去库存、去杠杆的背景下，实体经济增速企稳并有所回升，央行则明显调降了货币投放力度，M2增速回落，国内资金整体趋紧。据央行数据，M2货币供应同比增速自去年11月开始一路下挫，5月跌破个位数，8月再度刷新历史醉低水平：8月末，广义货币(M2)余额164.52万亿元，同比增长8.9%，增速分别比上月末和上年同期低0.3%和2.5%，连续第七个月放缓。随着M2增速持续放缓、外汇占款连续下降、人民币生纸预期强化，使得市场上关于降低法定存款准备金率的声音不绝于耳。
不过，笔者认为，接下来央行降准的可能性不大，今年的政策基调非常清楚：不紧不松。政策工具上，会用SLF、MLF、TLF以及逆回购等工具进行调节，但不会用大力度的政策工具如降息降准等。另外，目前中央看重的是整体降杠杆、减少系统性金融风险，因此会注重“稳”字，一方面继续强化金融监管防范系统性风险，另一方面在货币政策“不紧不松”的方针下调试执行力度。
纸得注意的是，由于房贷业务受限，银行转而加快发力消费贷款业务，导致“房抵贷”等资金违规涌入房地产市场。央行数据显示，虽然8月居民中长期贷款(住房按揭)占新增贷款较上月回落14%，然而居民短期贷款(一般为消费贷)的占比较上月提升7%，今年1-8月居民新增短期贷款累计同比多增8231亿。
近期北京、深圳、江苏等地下发文件，要求严查个人消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。房贷利率上调和消费贷监管加强两大信号同时来袭，流入房地产的资金可能会进一步减少，不排除今后有更多地方采取类似政策，抑制消费贷流向房地产的可能。
总之，面对日益明晰的房贷收紧信号，政策的调控影响对房市、消费者和银行逐渐显露。从近期房贷政策上看，收紧已是既定趋势。接下来房贷政策的变化主要操作的方向，依然是提升房贷利率或是提高首付比例。但目前一线城市首付比例已经不低，因此相对于首付比例调整，提升房贷利率是大概率事件。
□周子勋(财经评论人)
