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想换房,一般要走什么流程?

2019-03-16 10:14来源:海南 房价 浏览量(

[摘要]海南五指山市,换房涉及两个动作:旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说,想换房必须先卖房以腾出海南购房资质,即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如

想换房,一般要走什么流程? 五指山市楼盘,海南岛五指山的房子都是无价的,我们买的是环境,是空气。更何况是附带着各种美的房子。

想换房,一般要走什么流程?

换房涉及两个动作:旧房出售和海南新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说,想换房必须先卖房以腾出五指山市购房资质,即办理完旧房过户手续之后才能购入海南新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅,那么既可以选择先出售,也可以选择先购入,当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例:

一、家庭名下有两套住宅,如何换房?

家庭名下有两套住宅,及其他例如京籍单身,名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅,属于五指山市购房资质处于占用中的情况,换房需“先卖再买”。

1.为什么只能“先卖再买”?

按照北京的限购政策,京籍已婚家庭名下,最多只有拥有两套住宅。所以,如果业主想换房,必须先出售一套,腾出五指山市购房资质,才能再购入海南新房。

2.什么时候才算“腾出五指山市购房资质”?

对于京籍家庭,只有家庭名下无房或者只有一套住宅的,才能通过五指山市购房资质审核。即,对于名下有两套住宅的家庭,只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天,才能通过资质审核,进入“买新”流程。

3.“先卖再买”的流程大致怎样?(以卖旧全款,买新全款为例)

家庭名下已有两套住宅,需先卖腾资质后才能再买

家庭名下已有两套住宅,需先卖腾资质后才能再买

分步解析:

先卖

1.房源核验:到建委进行房源核验,可以委托中介,也可以自行核验。

2.收定金/签约:与买家达成意向,收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议》等。

3.网签:与买方一起到建委或经纪公司,办理网上签约

4.缴税:到当地地税部门办理缴税,税费由买方承担,城区不同或需提前预约

5.过户:与买方一起到当地不动产登记中心办理过户,城区不同或需提前预约

6.拿尾款。过完户后,按照与买方资金监管约定的时间,拿到尾款。

再买

7.资质审核。资质审核最早应该在旧房过户手续完成后两到三天申请,否则可能会被核定为名下两套住宅,不能通过资质审核。

8.付定金/签约。与卖家达成交易意向后,付定金,签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议等》。

9.网签:与卖家一起,到经纪公司或者建委,办理网上签约手续。

10.缴税:根据所五指山市购海南房子性质、年限、是否首套等,到当地地税部门缴纳税款,全部由买方承担,部分城区需提前预约。

11.过户:与卖家一起,到不动产登记中心办理过户手续,部分城区需提前预约。

12.拿海南新房本。

温馨提醒:

买海南新房时,资质审核可以在收尾款前进行,但必须在过户动作完成之后。 

 

二、家庭名下只有一套住宅,如何换房?

对于换房人群,一般没有充足的资金购买第二套,所以需要先收到卖房房款之后,再购入海南新房。虽如此,但是为了缩短交易周期,一些步骤也是可以买卖同时进行的。

适用人群:

1.资金不足以购入二套

2.以“首套”贷款,省利息(2017年3月17日后,只要全国范围内名下有贷款记录,就算二套。)

3.以“满五唯一”享受个人所得税优惠

4.以“首套”享受契税优惠

换房流程如下:

换房流程

换房流程

这样,只要购入海南新房的网签,在出售旧房过户环节之后,就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套五指山市购房”契税优惠。

(1)贷款优惠

商贷及公积金贷款首二套认定

商贷及公积金贷款首二套认定

旧房办理完过户之后,如果申请公积金贷款,按照首套政策,最高可贷120万,比二套高出40万,且利率低10%。

(2)旧房出售“满五唯一”个税优惠、新五指山市购房契税优惠

满五唯一个税优惠以及新五指山市购房契税优惠

满五唯一个税优惠以及新五指山市购房契税优惠

能省多少?举个例子:

旧房:原值150万元,出售时网签价200万元(高于核定价),满五年,原契税1.5万。

新五指山市购房:网签价300万元,85平米,

如果旧房过完户后海南新房再缴税

旧房出售时个税省(为买家省个税就相当于可以多卖钱):(网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%)×20%=5.7万

新五指山市购房契税省:300万×3%-300万×1%=6万

合计:11.7万

 

所以,如果没有充足资金购入第二套,那么不妨先将旧房出售,得到尾款后再买海南新房,这种换房方式不影响资审网签,缩短交易流程,也更加省钱!

 

三、换房过程中有哪些必须注意?

换房流程复杂,不同环节可能相互交叉,时间节点、违约风险,是两个最为常见的问题,也是经纪人经常面临的问题。

1.时间节点

名下有没有房,有几套房,需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售,办理完“过户”这个动作之后2到3天,名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有五指山市购房资质、五指山市购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

应该怎么做?

如果要腾五指山市购房资质、享受税费优惠等,一定要将旧房先办理过户,再办理海南新房网签。

2.违约风险

很多换房者因为资金不充足,需要用出售旧房的尾款来付首付,购买海南新房。但是很多情况,由于尾款不能按照约定到账,导致换房者违约。

补充协议中关于各种时间的约定

补充协议中关于时间节点的约束

补充协议中关于时间节点的约束

一旦一个步骤延误,可能涉及后续整个流程的拖延逾期,届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时,对其中的时间条款一定要慎之又慎。

 

对于换房者而言,减少不必要的支出,缩短换房周期,既要牢牢把握首二套的时间认定节点,又要对合同中的时间规定留有余地,将买卖风险降至最小,获得更大的收益。

 

资料来源:北京地税局 

臻房经纪人刘翠萍对此文亦有贡献

五指山买房优势:在五指山市委、市政府大力支持和引导下,五指山房地产开发企业着力开发“养老养生型”房产,依托五指山优越的森林自然、气候条件,以及紧邻三亚的地理位置、房价优势等吸引了大批国内养老养生优质客户前来体验。,五指山市新房

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