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海南陈霞

弹出

这一次调控海南房价会下跌吗?

栏目:购房知识日期:2021-10-17 17:56:05 浏览量(

[摘要]3月26日,博鳌亚洲论坛2017年年会的分论坛举行最后一场主题为楼市泡沫:中国会例外吗?在被问及本轮全球量化宽松政策是否已经结束时,中

3月26日,博鳌亚洲论坛2017年年会的分论坛举行最后一场主题为“楼市泡沫:中国会例外吗?

在被问及本轮全球量化宽松政策是否已经结束时,中国人民银行行长周小川表示,在经过多年的量化宽松后,已经到达了周期的尾部,货币政策已经不再宽松!!!

过去多年来的调控,房价仍然往上走,让大家对政府调控已经完全失去了信心。现在不买,以后更加买不起了,即使现在买高了,过几年回头来看,发现现在还是低谷,但是现在事实是不是真的是这样!

海南最火,最近也是最忙的时候,每天各地好几千个粉丝留言,我的助理一天回复留言都回复不过来,问到最多的问题我总结了一下差不多是:海南房价这么高适不适合投资,投那里,现在要买房买哪里好…..

真的眼睁睁的看着海南房价在涨,调控一点都没有见效,之前的钱还够买两房的现在只够一房了,一拖再拖会不会连首付都不够了,说得再多都是泪…..

我看着都替你着急,都为我助理感到心疼。去年政策刚有苗头就建议大家买进,那会大家都把它当耳边风了,在政府在释放利好信号的时候叫你买,你说再等等,怪谁去啊。

海南房价现在出现这种情况,是什么原因造成的。

在讲好的之前,先说说点当年在海南投资者的悲催故事。期望这篇小文可以让09年在海南高位买进的投资客看到,真的说不定到现在还有不少砸在手里没解套现呢!

要是说海南现在的房价,必须要聊起海南房产过去的历史!

1989年海南建省推动了第一波海南房地产热。

数据显示:1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米

93年房地产泡沫

1992年初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间,该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热,也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。

数据显示: 1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。而与此相应的是,17年前,海南省的职工平均工资是292元,相当于一个职工工作两年不吃不喝还不能购买一个平米的住房。

1995年,海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本。

国际旅游岛——新的机遇

在2009年11月,海南将建国际旅游岛的消息传开时,海南房地产市场开始急速升温。自从2009年下半年之后,全国各地都在高喊房价虚高的时候,海南房价却异军突起,开始了短时间内急升。仅仅三、四个月时间,八九千元一平方米的房价就翻了一倍多。

2010年1月4日海南“国际旅游岛”获批之后房价一路飙升,个别楼盘每天每平方米上涨最高到3000块钱。国际旅游岛后获批的5天内,海南省的商品房销售量达到170多个亿,这个数字是2008年海南省全年的商品房销售量的总和。

三亚凤凰岛1月11日开盘,均价7万一平方米,2栋楼700套房子全部被抢购一空。动辄几百万、几千万元一套的房产像大白菜一样遭到疯抢,一些拖着巨款的购房者们只担心买不上……。海南房地产火爆除了用“疯狂”二字,很难找到别的词来形容。当时所有媒体直接冠以“海南房价疯了!

17年前的海南房地产泡沫已经重现。如果按照此趋势继续发展下去,海南完全可能会出现1993年的情况。

当时政府希望“叫停”房价暴涨,但措施却是“叫停”土地出让。土地供应锐减,在资金持续涌入的情况下,现有的存货的价格反而以更疯狂的速度暴涨。

当时政府极高度关注房价问题,同时也采取了必要措施来遏制房价上涨过快的势头,经过一系列的政策调控,资产市场开始收紧,投资者也逐渐趋于理性,然而在一轮疯狂后,然后迎来的又一阵阵沉默,这次的疯狂过后留下的是大量的库存和尾楼。

截止2015年年底,海南省房屋待售面积累积1316.47万㎡,增速37.8%,其中海口待售面积242.49万㎡;三亚待售面积累积225.77万㎡。

2016海南政府出台去库存的调控政策

两个暂停、公积金贷款首付2层、商品住房补贴申请等系列利好政策!

土地供应锐减,全国各地房产市场低迷,各路资金持续涌入的情况下,现有的存货的价格反而让三亚、海口房产以更疯狂的速度暴涨,但随之不久政府调控的大棒立马打来了。

但说政策上还要允许房价继续上涨,那就是方向性错误了,只是现在三四线城市库存还没有去完,需求傻小白用户们拿钱往里冲,等库存去完了,那你就在楼市顶峰好好站岗吧。

哪里的房地产热,调控的大棒就打向哪里。

海南也不会例外很快就迎来来调控打压,两会后又出新规进行房产打压,房贷再一次收紧, 凡是在短期内暴涨的城市,在连续调控下都会跌,但是不会是立马能够看到的结果。

如下是楼市疯狂暴涨, 海南政府发布关于加强房地产市场调控工作的通知:

1、禁止预售商品房转让;

2、2套住房贷款首付比例不得低于50%;

3、严禁开发企业与客户签订“阴阳合同”;

4、购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;

5、暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

海南这些调控政策放到的热点城市,根本都不算啥,但是别忘了更猛烈的还在后头呢……


海南这次暴涨背后的逻辑

小白用户都会有这样的心理,房价上涨时没人相信房价会跌一样,在房价跌,市场低迷的时候,也没有相信会涨,现在的房价就好比2015年的股市,到了5000点了,还有人说会上8000一样。

第一、媒体、分销商的造势

楼盘市场还没那么火,开发商、分销商、代理商就纷纷开始借助新闻媒体进行舆论宣传和炒作,给人另一种假像,乱引导居民进行消费。

第二、强房地产市场秩序混乱

房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价营销行为随处可见,网上疯狂预售。

第三、政府的两个暂停政策

去年海南省出台“两个暂停”政策,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停商品住宅用地出让和规划报建。意思就是出短时间内没有太多的土地供给给你建新的楼盘了,只让你消耗现在有掉库存。

从经济学的角度来讲价格往往是由市场供给需求决定的,现在是供给在慢慢减少,需求量在增加,那需求的平衡就会被打破,那价位就开始慢慢波动。

我们大炮任志强最喜欢拿土地供给不足说事,说房价的涨跌,是土地的供给决定的,这只是一个决定中期涨幅的重要因素,不是最主要因素,大家看看2016年海南政府的一环扣一环的利好政策(公积金贷款首付2成,商品住房补贴申请),这都会进一步的刺激楼市的涨幅。

第四、内地雾霾的影响

海南作为中国唯一的热带海岛,海南作为养老的理想之所,已经火爆很多年了,早就成为北方老人躲避寒冷,调养身体的最佳住所。但如果只是像北方人那样,冬天去海南旅游度假只是为了度过寒冬、享受自然资源等,那么这不足以让海南楼市崛起。由于雾霾带来的机会,造成了对房产需求量会数倍于北方人的需求,再加上政府对海南基础设施的投资,令其环境优势凸显,也是多数北方人躲避雾霾、避寒的买房动力。所以很多购买者来海南买房由旅游、度假、养老的需求,正在向环境、健康需求为主的多元化转变。

第五、大型开发进入海南的形式变了

这一波大型开发商进入海南与以往不同非常典型的项目有恒大海花岛旅游综合体、海口观澜度假区、清水湾碧桂园珊瑚宫殿、万达文化旅游城等等,大多都是进行片区和区域整体开发,住宅和配套齐上,开发和服务并重,甚至培育新的产业如影视娱乐业圈等。

第六、部分投机者的跟风购买

虽然海南目前一些楼盘的市场确实比较火爆加上媒体天天在报道,给人的感觉好像就是好像三亚、陵水、海口的房价都会一刻不停的直线上涨,现在不买后面就没有太大的机会了。有人说,小白们用户就是喜欢跟风买涨不买跌,说现在不买啥时候买,等更猛烈调控来你就等着哭吧。

第七、炒房团目标转向

真是炒房团遍布全国各地,完全无视国家的指导和政策调控。现在接二连三的政策打压,热点城市、热钱被撤、投资圈层退场,炒房团纷纷瞄向海南三亚,去三亚炒房都成了茶余饭后的谈资。

第八、现时间段是海南房产的旺季

海南楼市大多是以度假、候鸟人群为主的,普遍的规律就是每到冬季就是岛上的人群就会急剧增多,房产的销量也就会跟着上去,价格也就会跟着上去。所以说海南的房产旺季就是现在11月~3月之间,所以这个时候人又是最多的时候买房房价当然会收到影响。

现在的海南部分城市现在房价市场确实很多,并且还有人乱说房价会一刻不停的直线上涨,小白用户别傻了!这显然是不符合经济规律,也不符合国家的政策。从专业投资者角度来看,往往所有人都看涨的时候,别人看到的是机会,投资者往往看到的是风险。


海南的房产现在适不适合投资

为什么说海南现在房价还在涨呢!只能说现在的调控还不到位。然而对于现在房价还在暴涨的城市,后期肯定还会出台更猛的调控政策,对于后期房价是涨是跌,取决于调控政策的严厉程度。

既然现在政府想控制涨,那肯定就是不允许涨了,不涨就是亏,你投资买房的意义在哪里?很多人说我手里有一笔钱,不买房投哪去,现在真是现金为王的时代来了,你们非要视金钱如粪土拿去浪费。

中央有心调控,肯定会督促地方政府想办法抑制房价,房价若每年不涨8%以上,你就得亏本,你若买新房,从拿到房子,房产证要两年,两年后,市场早就已经调整了,到时候又卖不出,更惨。

想起前几天在一个论坛做分享后,很多包括房产投资朋友关于资产和财产的理解误区

资产是指拥有的任何具有商业或交换价值的东西。

财产是指你拥有的物资、房屋等物质财富。

房产是财产不是资产,当你把你房产拿到市场真正交易换回的真金白银才是财产,这里面就延伸出另一个问题能不能立马交易的问题,想房产投资的朋友要把这个话题想明白,不是一对市场帐面的数字。

不可否认,海南部分城市的房价已经到阶段性的顶部了,你说想投资现在进入还有什么意义呢!

现在很多人买房,你别看现在房价还在涨,可能买了后,账面涨了一两三千,还沉浸在房价上涨的喜悦中,完全看不到一些细微的变化,但限贷马上来,后面没人接盘,钱被套死了,再多的财富都是一张纸,兑现不了,有P用,两年后,价格比现在买的还低,哭死你。

房产投资是选择无到有的过程,但选择一定有价有市的区域而不是有价无市区域,现在不了解真实情况乱追涨就等于被套。

最后在提醒一点:信贷现在已经开始慢慢收紧了,只是不会一下子勒的很紧,毕竟还有很多地方的库存还没清完呢,但这些先行的信号一定不要忽视。

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