[摘要]自4月份海南省住建厅发布房地产调控意见以后，琼海、海口、三亚、五指山陆陆续续出台了各自的实施XG的细则，距离上次XG还没过2
自4月份海南省住建厅发布房地产调控意见以后，琼海、海口、三亚、五指山陆陆续续出台了各自的实施XG的细则，距离上次XG还没过20天又出现了保亭、白沙、琼中XG了。而众所担心的陵水、万宁、澄迈、文昌却迟迟没有出现，在往年这个时候是该练兵练兵，该学习学习，该放假放假的淡季节。然而在今年却变得不那么平静，一波未平一波又起。
我们回顾一下海南出台XG到的逻辑顺序，为了我们推断下个XG区域做参考。
2017年4月14号打响全省XG的第一枪
全省XG政策核心要点
1、在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。
2、居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款醉低首付款比例不低于50%。
3、居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款醉低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款醉低首付款比例不低于50%。
4、同时，在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。
第一轮市场调控，市场没有得到明显的变化，势头未减，各市县分别加码调控。
海口加XG政策的核心要点
一是、进一步明确了XG范围。将产权式酒店和二手住房纳入本次XG范围。
二是、在海口城区设置了XG区域。
三是、从严界定购房资格，在XG区域内，要求非本省户籍居民家庭提供在我省各市县的连续2年以上缴纳社保证明才能购买首套房。
四是、提高产权式酒店经营比例。产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%。
五是、提高限制现房转让的年限。企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权登记满5年后方可转让。
六是、进一步实施差别化的贷款政策。购房贷款未结清的居民家庭，购买第2套房贷首付比例提高到70%以上。
三亚加XG政策的核心要点
5月10日，三亚出台房地产市场调控措施，调控细节跟海口基本类似。
一是、明确XG范围和区域，在三亚中心主城区以及海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅，但不包含不含棚户区改造项目。
二是、在三亚连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。
三是、三亚将全面禁止期房转让和限制现房转让。
四是、本省户籍居民第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；非本省户籍居民，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
五是、提高产权式酒店经营比例：三亚产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积（或客房总套数）的30%
琼海优先加强XG政策
一是、对在海南无住房外省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区(不含官塘片区)范围内购房需连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。
二是、在博鳌、潭门镇行政辖区XG范围内购房，需提供在海南连续缴纳2年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明不予认可。
三是、禁止期房转让、限制现房转让：本省户籍居民家庭新购买的第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;
四是、非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;
五是、企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
六是、提高产权式酒店经营比例：产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售客房总数的30%
五指山加XG政策的核心要点
一是：在本市范围内购买住房，需提供在本省连续缴纳2年社保证明。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的将不予认可。
二是：本省居民而言，居民家庭新购买的第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；
三是、企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让；
四是：5月11日该文件发布之日起，该市产权式酒店项目客房销售比例不得高于该项目客房总数的30%。
五是：五指山将全面禁止期房转让和限制现房转让。
保亭的XG政策核心要点
1、非海南省户口只能在保亭本地购买1套住房，并且禁止向已经在海南拥有1套及以上住房的本省户籍居民家庭出售住房；
2、XG的住房性质包含：商品住宅、产权式酒店、符合转让条件的保障房、含新房和二手房，商品住宅包含普通住宅、高档公寓、底层住宅和酒店式公寓；
3、非海南省户口的居民家庭如果在海南省连续缴纳2年社保或者纳税证明（从5月16日之前两年）的，可以允许在保亭购买一套住房；
4、社保和纳税证明不能补缴或者补办；
5、关于贷款，本省户籍在保亭县购买第2套住房，购房贷款记录或相应购房贷款已结清，再次申请个人住房贷款首付不低于40%；相应购房贷款未结清的再次申请首付不低于50%，有两套未结清的，不再贷款。
6、关于转让，禁止期房转让，本地户籍的2套住房转让需要取得不动产证2年方可交易；非海南省居民家庭在保亭购房，需取得不动产证2年后方可交易；
7、XG区域，没有明确说，这是跟海口、三亚、琼海XG有一点区别的地方，意思是凡是在保亭县购房的都需要按照该政策执行，所以可以认为XG区域为保亭县整个县。
保亭政府发的关于进一步加强房地产市场调控的意见，把调控的政策的核心内容提取出来，这个跟五指山、三亚、琼海的XG内容都是大同小异。
一连串调控背后的逻辑问题分析
当看到琼海调控细则出台以后，着实下了一跳，因为琼海把主要对岛外客户销售的博鳌全部XG，所以我们都在猜测海南其他城市会不会同样的套路，直接堵死海南房地产销售，但是随着海口、三亚的调控政策出台之后，我们发现所谓的XG政策还是有所保留，主要是通过部分区域XG，对整个城市的销售影响不是很大。
随后，同一天（5月10日），早上海口、晚上三亚出台XG政策，不看XG区域还是吓到不少人，社保或者个税已经成了XG的标配。海口和三亚可是占据了海南省房地产销售的60%以上，但是仔细研究XG区域，可以发现，真正限制的的在售项目占比较少。
接着，五指山、保亭、白沙、琼中县城市XG细则出台后，我们更确定了本次XG应该不是单个城市来确定的，而是海南省“统一安排”的。因为五指山、保亭、白沙、琼中房地产销售对于海南省的影响非常小。
调控前后的市场数据变化
今年一季度，海南楼市继续去年的上涨态势，全省商品住宅成交面积和成交均价持续攀升，成交面积达634万平方米，成交均价达每平米12639元。海南房地产市场一季度呈现量价齐升的红火局面。
加强调控后海南各地楼市明显开始分化，海南省统计局公布数据显示，1-4月，全省累计房屋销售面积为910.47万平方米，同比增长92.0%，增速比上月回落11.8个百分点；房屋销售额为1089.77亿元，同比增长132.2%，增速比上月回落6.0个百分点。
分析海口、三亚、琼海、文昌、陵水、万宁等地市一季度的商品住宅市场成交量、成交价等综合因素，各市的楼市销售将进一步分化，乐东、澄迈、文昌、万宁、临高等地将成为海南楼市的今年新亮点。
如下的中重点市县：陵水、万宁、澄迈、临高、澄迈，乐东….谁又是会是下一个！
这几个热点城市什么时候会出台细则？会如何XG？
目前大部分的热点市县都出台了XG细则，但目前还没有出台的有陵水、万宁、文昌、澄迈、临高，为什么这几个城市还没有出来？我认为有几个原因：
1、万宁和陵水比较相似，城区在售项目不多，主要集中在几个湾区，湾区也都是一些大盘，并且整体销售额比较大，所以万宁和陵水该怎么考虑放过湾区的一些大盘；
2、文昌和临高又比较相似，新市区外项目比市区内比较多，关于XG区域如何界定？如何才能划更大的区域误伤更少的在售项目，这个可能是比较头疼的事情；
3、澄迈，金江和老城区项目都比较多，关于XG区域如何界定？如何才能划更大的区域误伤更少的在售项目，这个也是比较头疼的事情；
其中海南中部的一些县城很可能会按照省里“统一安排，按部就班”，其中的热点市县在未来的这段时间内作出类似于海口、三亚的分区域XG政策是非常非常大的概率。
关于这围栏式的XG政策能够持续多久，没有人知道，但是政府心里非常清楚，因为海南除了海口、三亚这两个大的市县外，其余市县80%的房子都被外地人购买的。我相信政府也是会见风使舵，让这轮疯狂的楼市稳稳调整过度，而不是让楼市出现太多不可控的风险。
担心海南今年海南的楼市会出现暴跌，那就是危言耸听了。
海南在一带一路的战略规划的角色是“国际游旅游岛”，这是海南拥有的特殊标签和优势所在。国内那些已经造成严重污染的地方，要再恢复到山清水秀的前工业时代，几乎不再可能。而海南拥有北纬18度亚热带的风光，在被雾霾锁住的大半个中国，“逃离”已经成了口头禅的时代，飞往海南已经成为生活新时尚，也是中产阶层消费的新标杆。
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