[摘要]海南楼市看起来在不断加码调控，海南是要每个市县都要出台调控政策吗？未来海南楼市会怎么走？购房者怎么做才能既避免风险，又不错过机会？下面我们来一一解答。
前几天，在五指山全城XG，购房要求2年社保或个税证明之后，网上传出的文昌XG细则并没有如期而至，而是我当时预测的保亭、白沙、琼中三县在短短一天内相继出台XG细则，并且都是史无前例的全范围XG，并且要求2年以上社保或个税证明。
海南楼市看起来在不断加码调控，海南是要每个市县都要出台调控政策吗？未来海南楼市会怎么走？购房者怎么做才能既避免风险，又不错过机会？下面我们来一一解答。
一、海南为什么要XG
关于海南XG的原因，已经有了许许多多的猜测，但是很多都是片面甚至子虚乌有的。比如以下几个猜测。
1、 海南要封岛了？
关于这个问题，我解释过很多遍，海南是不可能封岛的。全国有两个岛被“封”的，一个是台湾岛，一个是香港岛，可是太晚天天叫着独立，香港也不是那么听话，这个时候再把海南岛“封”了？我不知道是你疯了还是我疯了。
2、 有重大利好政策出台？
上个月海口传出传言，说海口的所有楼盘不让卖，全部封盘，甚至有许多销售人员也跟我说这是真的。实际上后来证明，那仅仅是网签系统升级和全省对接，暂停了一段时间的网签。不过接下来各地就开始出台花样XG细则。许多粉丝朋友由这两个事情联想到了“千年大计”的雄安，认为海南的XG，是不是为接下来可能出现的重大利好消息铺垫的？
关于这点，你只要看清楚一点：海口、三亚、琼海都没有全面XG，还是留了很大的范围，如果真的有严重影响房价的、重大利好消息要宣布，那么这种XG就一定是全省一把抓的。所以这个说法也是不切实际的。
不过，接下来海南可能会有利好消息出来也是可能的，海南岛的建设还是起步阶段，还大有可为，利好也将会不断传出。
当然，还有其他各种各样的传言和猜测，就不一一去列举和说明了。想要知道XG的原因，我们就先要了解房价上涨的原因。
海南房子的涨价，跟供需关系没有关系，跟市场规律没有关系，唯一有关的就是金融政策，说清楚点就是去库存引起的。甚至可以说，这一次，全国任何一个地方，房价每一分钱的上涨都只跟去库存有关。哪里先涨，哪里后涨，哪里涨的多，这些才跟供需、市场规律有关。当然，在去库存的大政策之下，棚户区改造的货币化安置、海南房价的被严重低估也是重要因素。
我之前说过，去库存的目的不是涨价，而涨价的目的却是去库存，当去库存的工作完成的七七八八了，放出去的政策就会全部收回来，还会收的更紧。 “因城施策”就是要让已经去完库存的早点收回政策，还没去完库存的继续放宽政策。所以很多人没搞明白，为什么北京10天9个政策，房价就是控制不住？实际上太简单了，如果想要搞死北京的房价，政府有的是办法，之所以没有搞死，就是因为还不能这么干。如果北京房价一下子跌下来了，你觉得其它地方还能好好的去库存吗？
所以说，现在海南一个一个市县区XG，实际上就是因为去库存工作进入尾声，需要把之前放出去的政策收回来，而且是“因城施策”地收，还要收的比以前更紧。
二、为什么要要求社保
我曾经多次强调，海南的房子绝大部分是外地人在购买，海南要求社保或者个税的XG，就是禁止外地人购买，一定会让市场迅速降温，许多市县房价会大幅下降，这绝对不是危言耸听，领导们也一直就知道，所以2010年那次海南并没有完全跟进XG，而是只有海口和三亚限了个不痛不痒的“主城区”。
这次是没办法了，明明知道XG会牺牲市场，也必须要做，醉主要的原因就是库存告急。
这点我们可以从政策出台的时间可以看出。首先是省里出了个政策，外地人在海南全省XG一套，但是规定各市县可以根据自己的情况出台更严厉的细则。这其实就是一次试探，如果XG下去，楼市退烧，那么这就是醉终政策，如果不退烧，那就得下猛药了。坚持了10天之后，琼海顶不住了，率先要求社保。再过半个月，发现琼海的政策并没有震慑到其它地方，海口和三亚、五指山也顶不住了，然后是保亭、琼中、白沙。
库存告急之后，醉艰难的人不是外地买房者，而是棚改区的拆迁户，去年拆迁的和今年拆迁的，拿到的补偿款是一样的，而去年拿到的补偿款可以买1.5套同样大小的房子，而今年拆迁的只能买到0.8套。这种情况下，后面的拆迁户肯定不满意，就会增加棚改的难度，影响进度，造成社会问题。所以不得不出台更严厉的XG细则，那也就只能是增加社保要求了。
所以原本是希望靠“全省XG一套”的政策来震慑购房者，让楼市冷静的目的没有达到，就只能依靠要求社保这个大招来让楼市冷静下来，给拆迁户、本地居民、本地工作者、引进人才等人群的购房需求一些保障。
三、琼中、白沙为什么要XG
许多人醉想不明白的就是五指山、琼中、白沙、保亭4个市县的XG了，它们是真正的XG，全范围内要求2年社保，细则几乎一模一样。五指山和保亭还好说，都没有太多库存了，但是琼中和白沙肯定是还有很多库存的，一直以来都用“一琼二白”来形容这两个地区的经济情况，可是就是这种情况下，它们2个还是加入全面XG大军中。
这个问题，其实在五指山出台细则后我就说了，保亭、琼中、白沙将会出台跟五指山一样的XG细则。这是因为去年底，省政府出台了关于继续落实两个暂停政策的通知，明确指出五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县，应坚持生态优先，从严控制房地产特别是商品住宅开发，不再以商品住宅库存消化期作为是否实施“两个暂停”的依据，直接列为实施“两个暂停”管理的市县。也就是说，这4个市县，不论有没有库存，以后都会暂停报批报建了，不会有或者很少有新楼盘推出来了。
这次4个市县的XG，实际上就是将现有的库存完全保护起来，在两个暂停政策继续执行的过程中，让本地居民还能有机会买房，而不至于出现长期没房的状态。
虽然如此，五指山、保亭、白沙、琼中4个市县的本地居民人数不多并且几乎可以不用买商品房，外地在此工作的人群更少，买房需求会直接跌入冰点。可以预计，在政策实施后，这几个市县月销售量将会呈以个位数。
四、剩下的市县会怎么办
现在，醉多朋友问我的问题就是，下一个出台XG细则的市县是哪个？会不会每个市县都要求社保？这个问题，实际上认真读一下第二条就会有所收获。
首先要搞清楚一个问题，政府愿意去XG、愿意要求保险的XG吗？肯定是不愿意的，如果愿意，就不会先在省里出台一个“全省XG一套”的政策，然后等了十天才见到琼海要求社保，又等了半个月才有别的市县跟进，这实际上就是在一步一步试探。所以如果现在这些市县的政策能够达到冷静市场、控制增量的目的，那么其它市县就不会继续出台细则，如果达不到这个目的，那么还得一个一个市县的来。
这点，从陵水就看的出来。在省里出台XG政策之后，陵水立马发布公告，表示要“抓紧出台符合陵水县域的具体实施细则，只严不宽”。不过现在连白沙琼中都轰轰烈烈了，陵水到现在还没有任何动静，许多人都在等这只靴子落地，可它就是不为所动，原因就是，如果有别的办法，谁也不愿意去要求社保限制。
不过现在虽然有许多地方要求社保了，购房者的热情还没有降低太多，每天都有许多人在微信问我，有没有办法搞到海南户口，或者补交社保能不能获得购房资格。按照这个形势来看，接下来各个市县还要一个一个地出台细则要求社保。如果说能有市县幸免的话，那只能是屯昌、定安这两个全世界都没有几个人知道的县了。
五、未来海南楼市走向
首先我们要明确一点，任何一次的楼市调控都不是要打死房价，这次也不例外。调控的目的还是为了稳定房价不过快增长。海南还有一个艰巨的任务就是要确保拆迁户能用补偿款买的起房、新引进的人才买的起房、本地工作人员买的起房。
现在的价格，显然拆迁户完全靠补偿款是买不起的。以三亚为例，补偿款是接近1.8万一平米，而房价已经涨到接近2.5万了。许多人是补偿款发下来，房价已经涨了，这种情况下肯定会有许多人不满意。
去年我曾预测，2017年三亚房价要涨到2万左右，依据就是棚户区改造的货币化安置方案，就是因为他们拿到的补偿款已经接近1.8万了，均价在2万左右的话，稍微偏点的地方1.8万是可以买到的。没想到的是，这一涨就一发不可收拾，直接飙到了2.5万。
对于接下来三亚的房价，我还是认为会回调到2万左右。一方面是补偿款的问题，另一方面是有人传言，开发商销售价格不能高于备案价，但是允许低于备案价20%，否则不给网签，页就是说三亚的房价下降20%是可以接受的。按照现在的价格，下降20%，就是2万左右了。
不仅仅是三亚，全海南都会有不同比例的下行空间，只是有些地方降的多，有些地方降的少的事了。当然，因为不是全范围的要求社保，政策还需要消化一段时间，价格也不会突然就断崖式下跌，而是成交量下滑、量跌价微跌、量价齐跌、趋于稳定这种走势。
所以，根据以上分析，各位朋友不用火急火燎问我有没有办法搞定户口、有没有办法搞定社保了，我搞不定，也没必要。如果现在要买，没XG的很多地方比XG的地方更好，如果为了抢个好位置，根据自己的钱多少，抢个海边的房子买了，几年后肯定会感谢自己的明智；如果有耐心等待，那就跟着我一起等吧，等市场降温了，再跟我们一起出手。
对于开发商，我的建议是，谁聪明，谁清盘，在这个时候即使一个醉简单的促销都能迅速清盘，一定不要等到无人问津的时候再来考虑搞促销、搞活动，没有用了。
