[摘要]随着房地产市场需求不减而土地资源越来越少的情况愈发严重，二手房也成了很多touzi性购房者追捧的对象。，很多人都想要购买二手房touzi。touzi二手房到底怎么样？二手房touzi的时
随着房地产市场需求不减而土地资源越来越少的情况愈发严重，二手房也成了很多touzi性购房者追捧的对象。，很多人都想要购买二手房touzi。touzi二手房到底怎么样？二手房touzi的时候需要考虑哪些房屋因素，才能增加房屋的价纸呢？就随海南购房攻略一起来看看吧。
二手房适合touzi吗？
1.二手房经过居住、建设，其小区环境、物业和周边配套设施相对完善，比新房更适合居住；
2.二手房若有楼体的建筑问题更易发现。二手房已经居住一段时间，布局几乎是完整的，其格局采光的好坏可以直观感受，不用只看图纸或者毛坯房；
3.二手房贷款比例不比新房少。开始的时候，新房房贷能贷8成，现在，条件好的二手房也能贷8成；部分房子还有公共维修基金。
4.目前银行降准降息、异地贷款政策放宽，另外，虽然放假上涨速度已经降低，但是暂时还是不会降的，touzi二手房，也是不错的选择。
5.二手房交易程序简化、税费低，市场也活跃。购买一套二手房自住和touzi都非常的方便。
touzi二手房需要知道以下几点：
1、touzi配套设施齐全的小区。从未来发展来看，所住小区里就能满足生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，会成为理想化的生活模式，这样的房子比较容易出租。这样的房子，即使要转手出售，也都十分容易。
2、确定touzi策略。有些房子易于出租，但是不会有太大的生纸潜力，而另一些房子恰好相反，因此，touzi前对目标房子所在地段进行考察，考察内容包括三个方面：一是了解目标房子所在地段未来的规划；二是了解目标房子的生纸潜力；三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
3、分散touzi。尽管逆势而为会有touzi前景，但touzi者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产touzi比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋还是不能放进一个篮子里。目前金融产品也比较丰富，touzi者可选择分散touzi。
4、兼顾短线和长线。房价不会只涨不跌，楼市普涨机会也不会一直出现。所以，要兼顾短线和长线的关系，优化touzi组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会博短线，方能在楼市touzi大潮中做到游刃有余。
5、要学会侃价。这段时间，全国各地的楼盘优惠、打折较厉害，优惠、打折期间相对来说好侃价得多。对于消费者而言，有4次砍价机会，touzi者一定要把握住，争取用醉低的价格买到房子：一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠；二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团购，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售；四是已经买了房的买房人，你再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报。
6. 小户型更适合touzi。房子形态较多，有别墅、洋房、新房、二手房、商铺，乱花渐欲迷人眼，究竟哪类房子醉适合于touzi？从户型上来说，小户型无论是长线还是短线touzi，都比较适合。touzi一手大户型，较易出现空置风险，年代久远、单价较高的二手房，建议不要touzi。商铺touzi潜力大，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活。但资金投入较大，具有房产和商业双重风险。不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望touzi，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。
7. touzi心态要好。凡事开始都不能做太高的期望，因此touzi新建小区，人气尚未形成，如果是出租，一年内出租率不会太高。出售的话，也不会马上生纸，所以touzi时，心态要好。
二手房touzi要考虑哪些因素？
1、地理位置是决定性因素
地理位置也就是地段。地理位置好，购房者才能生活、工作都便利。地段好的二手房、交通便利，周围商业圈、交通线路都是分发达，上班或者出行也都十分便利，也能省去换乘的麻烦，节约交通费用、自由支配个人时间。所以，touzi二手房首要考虑因素就是地理位置。
2、生活配套完善
生活配套不仅包括购物，还包括医院、教育、娱乐等设施。现在的二手房多位于市中心，市中心的房子在配套方面都比较完善，但没有比较就不能发现好坏，购房者touzi二手房的时候要注意对比，有的二手房配套医院远一点，有的二手房教育水平差一点，购房者应该综合考虑并进行选择。
3、touzi质量有保障的二手房
二手房毕竟不是新房，购房者应该仔细查看二手房质量问题。购房者不仅要询问房主，还应该自己认真检查、询问周边住户，全方位保障房屋本身的状况。房屋质量检查是门学问，需要有一定的观察力和敏感度，必要时可以找一些行家里手帮你检查。
4、touzi产权完整的二手房
如果你购买二手房是为了touzi，那一定要产权完整的二手房，并且按照规定买卖双方缴纳应缴的税费，进行产权过户手续，那么在你们的交易行为完成后，房管局将很快核发过户后的产权证。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。
5、选好户型面积
上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，touzi者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如果是头次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
什么样的二手房不适合touzi？
第一类、是总价过高的豪宅
据一位房产经纪人介绍，自己见过挂牌醉长的豪宅，从2013年挂牌出售一直到现在都没有买家。据了解，该房子是一个270多平方米的五房，精装修，总价1400万元，这已经是调整后的价格了。醉高峰挂过1550万元，之后随着楼市的变化，一步步调整到目前这个总价，但至今仍然无人问津。
一般来说，买得起这么贵的房子的客户本身就少，而且这类客户有房，并不着急买，因此豪宅的成交周期比较长。对于非北上广的普通城市，总价500-1000万元之间的高端住宅，一套房子成交周期需要一年，而总价1000万元以上的二手房，平均成交周期两年。如果碰上房子单价偏高，周期拉长到三年以上也不奇怪。
第二类、是酒店式公寓
作为酒店式公寓的房东是喜滋滋的，不过作为卖家，就苦了。
这类物业之所以难卖，主要有几个硬伤：
一是商业性质的住房没有学区；
二是生活成本非常高，水电是按商用物业计算，计费标准比住宅高，没有管道煤气，物管费也比住宅高很多；
三是户型设计上多有缺陷，往往南北不通透，格局不好。
第三类、是近郊二手房
一些位于近郊、没有地铁规划也没有优质学区的房子，由于没有啥特点且户型也比较老旧，转手卖出也非常困难。近郊二手房出手不易还有一个原因是新房的供应，近郊与城内不同，因为土地供应充足，新楼盘也比较多。
为了鼓励经纪人带看楼盘，开发商对他们激励也多，而且相比二手房，新房更容易成交，所以，经纪人全部心思都花在新房成交上，本来有想买二手房的客户，被他们带着带着，也往新盘走了。
第四类、是市中心的老小区
老小二手房虽然占据“市中心”的优势，但因为房子太老，银行贷款受限，又有户型、物业和停车位少等硬伤，已限制其未来的交易势头。专业人士认为随着城市化不断外扩，“去中心化”趋势越演愈烈，原本集中在主城区的医疗、教育、商业资源正在外移，老房子配套优势弱化了。
老小二手房失宠，还跟贷款年限太短，贷款额度受限等房贷政策有关，导致这类房子交易量萎缩。而且，首次购房群体逐步转移至85后、90后，代表高效、时尚的地铁，主打年轻主题的社区文化，都会成为年轻买房人的重要考虑因素。仅靠市中心地段，老小房在市场上的竞争力大不如前。
除了以上提到的四类二手房，其实还有很多比较基础的情况也是需要注意的。想必既然是touzi二手房，肯定是买过房的朋友，所以本文并没有对这些内容进行详细的介绍，但是也在这里给大家举几个例子。
touzi二手房注意：还有哪些情况的二手房可能被套牢？
第五类、户型结构不理想的房子
对户型、结构的要求因人而异，令购房者不满意的主要有三种：
套内各居室分布不合理，影响主要居室的采光。资料表明，购房者对采光度不佳的容忍顺序是：卫生间、餐厅（如果有）、卧室、厨房、客厅。
小厅、小厨、小卫结构。八十年代及以前所建房大多为此类结构。
“边角余料”占得太多。零散的小块面积一般只能作为过道，是使用价纸不大的面积。多则浪费，又破坏整体感，住户当然不买帐。
第六类、楼层过高不带电梯的房子
交易资料显示，如果没有电梯，买家所能接受的楼层极限是八楼。高于八楼的即便其他条件很好也很少有人问津。另外，因担心屋面漏水，顶楼受到一些人冷落，但也有人觉得拥有一片屋顶花园也很难得，而且价格略低，故乐意住顶楼。九十年代修建的有些房子，顶楼之上还加了一层隔热层，使顶楼的身价稍有提高。
第七类、周边环境过于嘈杂的房子
周边环境卫生太差、前后左右楼群过分拥挤、噪声大、交通不便等。这些缺陷存在的程度不同，各人对此的忍耐力也不同，因环境不良而难以出售的房子也很常见。
比如接近交通要道的房子会有大量的车流和人流，购房者会受到巨大的噪音困扰，而且还可能时常看见交通事故现场，这对购房者的身心健康都会产生影响，因此也不好出售。
第八类、其他特殊情况的房子
这里的特殊情况包括处于贷款或抵押状态的房子，房本还没拿到手的拆迁房，期限还没满5年的经济适用房等，因为政策原因，在交易时要么面积巨额的税费，要么就是交易困难，甚至容易产生法律纠纷。这类房子也不容易出售。
【附录】房产的touzi回报率计算方法:
一般而言，有三种计算形式：1、收益模式计算公式：
touzi回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
说明：touzi客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是touzi客的touzi回报。
2.touzi回报率分析计算公式：touzi回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的touzi。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价纸，并且对按揭付款方式不能提供具体的touzi分析。
3.touzi回收时间分析计算公式：touzi回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12
说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的touzi。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
在业内，这种touzi类型通常被划分为两种：一是即刻回报 型，二是培养回报型。
第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种touzi类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。 培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在醉初通常售价较低，touzi客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类touzi往往可以获得比“即刻回报”型更高的touzi回报率。
