[摘要]8月31日，摩根大通亚太地区副主席李晶在接受澎湃新闻采访时表示，三四线城市楼市在过去一段没有跑赢一线城市，但目前来一些资金已经转向了
8月31日，摩根大通亚太地区副主席李晶在接受澎湃新闻采访时表示，三四线城市楼市在过去一段没有跑赢一线城市，但目前来一些资金已经转向了三四线城市。此外，李晶表示，政府目前正限制跟娱乐、房地产相关的对外直接touzi活动，很多公司要考虑一下他们的touzi是不是符合政策。尽管人民币汇率趋于稳定，政府对于海外touzi的政策并不会因此放松。
现在，特别是一线城市中心地段，房价非常高，下降的可能性是有的。
房地产永远是个周期性市场，有升就有降
李晶说，2017年上半年房地产市场表现很好，尽管一些地方政府采取了XG为主导的调控政策，导致现在国内市场不像前一段时间那么火热，但大家touzi的热情却从特别大的一线城市，转到三四线城市。
“三四线城市的成交量环比上升非常迅猛，说明房地产市场在后期还是有上升的动力。”李晶认为，三四线城市在过去一段没有跑赢一线城市，但目前来一些资金已经转向了三四线城市。
不过，李晶同时提醒，房地产市场是个周期性市场，大家觉得房地产市场永远往上升，这个判断是错误的。“不管是哪个国家和地区，房地产永远是个周期性市场，有升就有降。”
李晶说，中心地段从长远来看，价格居高不下是因为土地供应有限，需求旺盛，加上经济基本面向好，收入增长等因素共同作用。“但现在，特别是一线城市中心地段，房价非常高，下降的可能性是有的。”
“我们认为政府XG的目的主要是防止房价增长过快，导致市场崩盘，并非抑制整个市场的发展，所以我们对中国房地产市场依然持乐观的态度，特别是看到很多房地产开发商的上半年业绩比较优秀，而且下半年的一些预售也会帮助提升下半年的业绩。”李晶表示。
至于近期出台的租购同权、集体土地建租赁房等政策，李晶评价，虽然目前的新政很难跟1998年房改相提并论，但房地产市场仍需要进一步政策支持。
汇率稳定，但海外touzi监管并不会因此放松
李晶还详细谈及了其对于境内与境外的直接touzi发展趋势的见解。
“醉近有两个新政策，首先是中国政府近期放松了海外对中国直接touzi的限制，将向外资开放更多行业，而且政府表明外企将利润汇回本国的步骤将更加简单。政府还非常清晰地表明，外资在中国touzi支持一些优先的touzi领域，将可以享受递延纳税。同时还鼓励外国直接touzi进入高科技制造业和服务也这些新经济行业。”李晶分析，在未来几个季度，海外touzi到中国的数额可能提高。
“因为2016年跟2015年相比FDI（Foreign Direct Investment的缩写，即外商直接touzi。）是下降的。现在政府的政策有所变化，特别放松外国touzi到中国的限制，这样对外国公司到中国touzi的兴趣会有提振。”李晶说。
而在ODI（overseas direct investment的缩写，即对外直接touzi）方面，李晶分析，现在政府对海外touzi仍持支持态度，“但是政府也表明有鼓励清单和限制清单，比如政府鼓励和‘一带一路’和产业升级相关的对外直接touzi活动，限制跟娱乐、房地产相关的对外直接touzi活动，我认为政府的态度比较审慎。所以在未来几个月，很多公司要考虑一下他们的touzi是不是符合政策。”
李晶评价，总体来看，政府欢迎更多的FDI到中国来，特别是高质量的FDI，同时限制某些ODI，这种策略将帮助政府在短期之内比较地有效管理资本流动。“对ODI的限制似乎初见成效，2017年上半年对外直接touzi有比较大幅的下降，收缩了约三分之二。中国的外汇储备从2月份开始，已经出现了逆转。人民币在这个期间也逐渐生纸，而且表现是趋稳的。在经济复苏、外汇储备稳定、人民币稳定情况下，对维持touzi者的信心非常重要。”李晶说。
但李晶认为，海外touzi方面的政策并不会因为汇率趋于稳定而改变。“不会因为现在人民币走强，（海外touzi）监管措施就进行放松。”李晶称，汇率瞬息万变，因此政策出台后还是会按部就班地执行，并不会随汇率波动而轻易改变。
